מה זה תמ״א 38?
תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. היא אושרה בשנת 2005, ונועדה לעודד חיזוק של בניינים ישנים שנבנו לפני שנכנס לתוקף התקן לעמידות בפני רעידות אדמה – ככלל, בניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1 בינואר 1980. בתמורה לחיזוק, התוכנית העניקה זכויות בנייה נוספות, והיזם מימן את העבודות ממכירת הדירות החדשות.
תמ״א 38/1 – חיזוק ותוספת
הבניין הקיים מחוזק, ונבנות בו קומות ודירות חדשות. בעלי הדירות נשארים בדרך כלל בדירותיהם בזמן העבודות, ומקבלים לרוב תוספות כמו ממ״ד, מרפסת, מעלית ושיפוץ של הבניין והלובי.
תמ״א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
הבניין הישן נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש עם יותר דירות. בעלי הדירות עוברים לדיור חלופי בתקופת הבנייה, וחוזרים לדירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר.
מה המצב היום?
תמ״א 38 הגיעה לסיומה. בחלק מהרשויות המקומיות היא הפסיקה לחול כבר לפני כמה שנים, ובשאר המקומות תוקפה הסתיים לכל המאוחר ב-18 במאי 2026. מאז לא ניתן להגיש בקשות חדשות להיתר בנייה מכוחה.
פרויקטים שכבר קיבלו היתר, או שהבקשה שלהם הוגשה כדין לפני מועד הפקיעה, ממשיכים בדרך כלל לפי הכללים שחלו עליהם. אם הבניין שלכם נמצא בפרויקט תמ״א 38 קיים, כדאי לברר עם עורך הדין של הדיירים באיזה שלב הוא נמצא ומה חל עליו.
המידע בעמוד הזה נכון לנובמבר 2026. המצב התכנוני משתנה מעיר לעיר, ולכן בכל בניין צריך לבדוק מה חל עליו בפועל.
אילו מסלולים פתוחים היום?
- תוכנית עירונית להתחדשות בניינית – רשויות מקומיות רבות מקדמות או כבר אישרו תוכניות משלהן במקום תמ״א 38, עם כללים שמותאמים לכל שכונה ולכל רחוב.
- חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) – מסלול שמאפשר לוועדה המקומית לאשר חיזוק, או הריסה ובנייה מחדש, של בניין שצריך חיזוק מפני רעידות אדמה. היקף הזכויות נתון לשיקול דעת הוועדה.
- פינוי בינוי – התחדשות של מתחם שלם, בדרך כלל כמה בניינים יחד, באמצעות תוכנית חדשה למתחם. כל מה שחשוב לדעת על פינוי בינוי.
איזה מסלול מתאים לבניין שלכם? זה תלוי במיקום, בגודל המגרש, בתוכניות שחלות עליו ובמדיניות של העירייה. זו אחת השאלות הראשונות שאנחנו בודקים יחד אתכם.
התחדשות בבניין בודד מול פינוי בינוי
| נושא | בניין בודד (תמ״א 38 והמסלולים שמחליפים אותה) | פינוי בינוי |
|---|---|---|
| היקף | בניין אחד | מתחם, בדרך כלל כמה בניינים |
| מסלול תכנוני | היתר בנייה לפי תוכנית קיימת או החלטת הוועדה המקומית | בדרך כלל תב״ע חדשה למתחם |
| בזמן העבודות | בחיזוק ותוספת – נשארים בבית. בהריסה ובנייה – עוברים לדיור חלופי | עוברים לדיור חלופי, במימון היזם |
| משך | בדרך כלל קצר יותר | בדרך כלל זמן ממושך יותר |
| מה מקבלים | בחיזוק ותוספת – חיזוק, ממ״ד, מרפסת, מעלית ושיפוץ. בהריסה ובנייה – דירה חדשה | דירה חדשה וגדולה יותר, מרפסת, חניה תת קרקעית, מחסן וכל תשתיות הבניין חדשות |
איך אנחנו מלווים פרויקטים בבניין בודד?
אנחנו מקדמים ומנהלים פרויקטים של פינוי בינוי ותמ״א. בדיוק כמו בפינוי בינוי, אנחנו מלווים את הדיירים מהפגישה הראשונה ועד קבלת המפתח: מארגנים נציגות, מנהלים מכרז יועצים ומכרז יזמים מסודרים, ומתאמים בין כל הגורמים. כך זה עובד.
