שאלות נפוצות

פינוי בינוי הוא מסלול של התחדשות עירונית שבו מתחם של בניינים ישנים נהרס, ובמקומו נבנים בניינים חדשים עם יותר דירות. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בפרויקט, והיזם מממן את הפרויקט ממכירת הדירות הנוספות.

תמ״א 38 עסקה בבניין בודד – חיזוק ותוספת (38/1) או הריסה ובנייה מחדש (38/2) – והתבססה על תוכנית ארצית. פינוי בינוי עוסק בדרך כלל במתחם של כמה בניינים, ומקודם באמצעות תוכנית חדשה למתחם. לכן הוא בדרך כלל ארוך ומורכב יותר, אבל מאפשר לתכנן מחדש את כל הסביבה.

לא במסלול חדש. תמ״א 38 הסתיימה, ובמקומות שבהם תוקפה הוארך היא חלה לכל המאוחר עד 18 במאי 2026. פרויקטים שכבר קיבלו היתר, או שהבקשה שלהם הוגשה כדין לפני הפקיעה, ממשיכים בדרך כלל לפי הכללים שחלו עליהם.

בניינים שרוצים להתחדש היום יכולים לבחון מסלולים אחרים, כמו תוכנית עירונית להתחדשות בניינית, חלופת שקד או פינוי בינוי. פירוט המסלולים.

התמורה נקבעת בהסכם ותלויה בכל פרויקט. בפרויקטים רבים היא כוללת דירה חדשה וגדולה יותר עם ממ״ד ומרפסת, ולרוב גם חניה. בנוסף, בעלי הדירות מקבלים בדרך כלל שכר דירה והוצאות הובלה בתקופת הבנייה, בטוחות וערבויות, וייצוג של עורך דין, מפקח ושמאי מטעמם.

ככלל, היזם מממן את הפרויקט – כולל הבנייה, שכר הדירה בתקופת הבנייה ושכר היועצים של הדיירים – בהתאם להסכם. שדרוגים מעבר למפרט הם בדרך כלל על חשבון בעל הדירה.

חשוב גם לדעת שבבניין חדש ההוצאות השוטפות, כמו ועד הבית והארנונה, עשויות להיות גבוהות יותר. את ההיבטים המשפטיים ואת היבטי המס כדאי לבדוק עם עורך הדין של הדיירים.

בתקופת הבנייה בעלי הדירות עוברים לדירה שכורה, והיזם משלם את שכר הדירה לפי ההסכם – בדרך כלל עד מסירת הדירה החדשה – וכן את הוצאות ההובלה. גובה שכר הדירה והערבות לתשלומו נקבעים בהסכם.

בדרך כלל שנים רבות מההתארגנות הראשונה ועד קבלת המפתח. משך הזמן תלוי בקצב שבו בעלי הדירות מגיעים להסכמה, בהליכי התכנון והרישוי, בהיקף הפרויקט ובמצב השוק.

לפי חוק פינוי ובינוי, כדי לפנות לבית המשפט נגד בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר, נדרש רוב מיוחס: בעלי דירות שבבעלותם לפחות שני שלישים מהדירות במתחם, ובנוסף לפחות שלוש חמישיות מהדירות בכל בניין, לצד תנאים נוספים שקבועים בחוק. בפועל, כדי שפרויקט יתקדם, השאיפה היא תמיד להסכמה רחבה ככל האפשר.

קודם כול מקשיבים: הרבה פעמים מאחורי סירוב יש שאלה שלא קיבלה תשובה או צורך מיוחד שאפשר לתת לו מענה. אם רוב מיוחס של בעלי הדירות הסכים לעסקה ובית המשפט קבע שהסירוב בלתי סביר, הוא רשאי לחייב את בעל הדירה המסרב בפיצויים, או למנות מי שיחתום על העסקה בשמו.

החוק גם קובע מקרים שבהם סירוב לא ייחשב בלתי סביר – למשל כשהעסקה אינה כדאית כלכלית, או כשלא הוצעו דיור חלופי ובטוחות הולמות.

את עורך הדין בוחרים בעלי הדירות, בדרך כלל באמצעות הנציגות ובמכרז יועצים מסודר. שכרו משולם בדרך כלל על ידי היזם, לפי ההסכם, אבל הוא מייצג את בעלי הדירות בלבד ושומר על האינטרסים שלהם.

הנציגות היא קבוצה קטנה של בעלי דירות שנבחרת לייצג את כולם מול היזם, היועצים והרשויות. היא מרכזת את המידע, משתתפת בבחירת היועצים והיזם ומעדכנת את שאר בעלי הדירות. כל בעל דירה מחליט בעצמו אם לחתום על ההסכם.

בפרויקט התחדשות עירונית מעורבים הרבה גורמים: בעלי דירות, נציגות, יזם, עורכי דין, שמאי, מפקח ורשויות. חברה לקידום וניהול פרויקטים מחברת בין כולם, מארגנת את הדיירים, מנהלת תהליכים מסודרים כמו מכרז יועצים ומכרז יזמים, ודואגת שבעלי הדירות יקבלו מידע ברור ושהפרויקט ימשיך להתקדם.

לא. שיחת ההיכרות היא ללא התחייבות. נשמח להכיר אתכם ואת הבניין, לענות על השאלות הראשונות ולהסביר איך אנחנו עובדים.

במרכז ובשרון, ואנחנו מתרחבים לאזורים נוספים. בין השאר, אנחנו מקדמים מתחמים בתל אביב-יפו, ברמת גן, בגבעתיים, בקריית אונו, בפתח תקווה, בבת ים, בחולון, בראשון לציון, ברעננה, בכפר סבא, בהרצליה ובנתניה.